不要总是盼着房价如果楼市崩盘我们将无一威武

看房选房 2020.02.24

不要妖魔化链家

上周三,链家上海两起不规范经营接受市住建委调查,一夜之间成为大家关注热点。尔后媒体不断发酵,从一开始讨论中介失职,接着到讨论金融违规,再到29日个别自媒体爆出链家是推高房价的元凶……我觉得该事件已经有些失控,现在已经不是在客观讨论谁是谁非,分析如何规避此类问题的产生、并给出更合理化的建议,而是有妖魔化链家的偏向,感觉到别有用心的机构和个人在从中推波助澜,颇有唯恐天下不乱的态势。

我*就以一个房地产从业人员,甚至是链家的竞争对手的角度,来评述一下其中的是是非非,并试图给出一些相干建议。

首先评述一下“链家事件”爆出的相干问题:

第1,中介失职。两件事是中介为了促销售易,信息披露不完全,误导购房者以致违规。但其实在中介行业此类现象并不少见,而这次之所以被曝光,是由于后果比较严重:一起是上家违法挪用房款,未能及时撤销所售房屋抵押贷款,致使房屋无法过户并多次查封;另一起是信息披露不完全,买家交付80万定金后,才告知购房者房屋有167万元的抵押贷款,房产证无法办理。中介违规、上家违法,再加上下家权益严重受损,这种情况积累起来就造成了*巨大的社会影响!

第2,金融违规。占用客户房款和P2P中的操作违规,是链家此次被诟病较多的地方。P2P不能给自己担保(无论直接或间接),也不能做资金池,这都是法律法规明文规定的,但目前房产行业当中,做首付贷或尾款垫付的类P2P产品,大多都采取“链家”模式。这次爆出也是受了中介失职的池鱼之殃。

但对部份人士所担忧的金融系统风险,我觉得可能不必过多担心。诚然,链家用关联公司中融信提供担保,成立链家理财、理房通等P2P确实是在打擦边球,钻政策的空子。这当中蕴藏着一定金融风险,但并不存在系统性的金融风险。目前部分首付贷确切类似于当年美国的次级贷,给一些支付能力不够的家庭加了杠杆,能够提前购买住房。但考虑到中国房贷坏账率是较低的,而且也没有去做金融衍生产品(金融衍生产品是美国当年次级贷爆发的核心原因),因此引发系统性金融风险的可能性不大。

以上问题的缘由主要有这样几个:

从链家角度来讲,为了做大交易范围,获得更高*,必须依赖金融支持。给二手房交易的买方提供杠杆支持,是*行之有效的方法,不管是首付贷,还是对尾款的垫付,都能极大的促销售易。

对银行其他金融机构来说,与链家的合作也是趋利的。不论是负责资金托管的易支付(政府*背景),还是与之合作首付贷的相干商业银行,都是他们本身重要业务补充。

从政府角度来讲,对互联金融有先行先试的驱动力,至于可能出现的问题与风险,政府可能觉得一旦出了,再管也来得及。

从市场角度来看,目前部分城市房价上涨较快,房价和购买力之间存在一定缺口,而原来的金融监管对于购房资金杠杆的控制还是较为严格,如之前二套房首付较高到过七成,极大的限制了公道购房需求,对于市场来讲,这种“擦边球”反而是消费者希望的。

正是基于企业、银行、政府、市场等各方面的利益、推动和默许,这些问题必然会出现,这也不是单纯链家一个公司的问题,也不是单纯中介行业的问题,解决这些问题不是靠“打倒”链家!

真正要从本质上解决这些问题,必须要在以下几方面下功夫:

第1,要大力加强经纪行业,经纪人的管理。房产买卖是消费者一生中较大宗的交易,但是目前行业管理和经纪人的管理都很滞后,这一块应当多参考海外经纪行业协会的经验,从职业资格标准、专业培训考核、行业监管等方面不断提升。

第2,对链家来讲,要做行业龙头,就应该以高于行业标准来要求自己的门店和员工,人员管理和业务管理方面都要更加规范、更加严格。

第三,房款资金占用方面,应该参考支付宝模式,让客户自行选择,是继续“呆”在银行接受监管,还是购买货币基金,核心是相干*应当归客户所有。

第四,P2P互联金融方面,政府应当给出相应的操作指引,既不能管的太死,也不能完全放任自流。对于部份关键且争议较大环节,比如“资金池的设置”应当给出更具操作性的设计。

链家仍然是中国房地产经纪行业的好公司,中国房地产经纪行业还需要大发展,全部行业要为消费者的房产交易提供较好*安全的服务,从这个点来说,链家事件可能也将成为推动中国房地产经纪行业发展的一个标志性事件。

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